高层楼房公用面积如何算

(1)高层楼房公用面积如何算

高层楼房公用面积计算方法如下：

1、7层以下住宅公摊率为7%-12%。多层楼房参与公摊部分的面积主要有外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，热交换站，水泵房，配电室等，这类住宅的公摊率为7%-12%。

2、7-11层住宅公摊率为10%-20%。这类住宅称为小高层，根据各楼盘自身的情况，不同小高层的公摊率不同，不带地下设备用房，底层架空和商铺的，公摊率为10%-15%，带电梯的，公摊率为15%-20%。

3、12-33层住宅公摊率为14-24%。由于高层住宅的楼梯高度高，电梯，电梯前室占用的空间，安全通道楼梯占用的空间，管道井，强电井，弱电井等公用设施占用的空间，因此高层建筑的公摊面积要大得多。

4、别墅类的公摊率为1%-8%。别墅是带室内车库，地下室，最多三层的独栋住宅，这类住宅没有公摊面积。

(2)外墙是公用面积吗

外墙是公用面积吗，说明如下：

外墙不是公用面积，外墙的面积分别算在各层各户的套内建筑面积内（楼梯间外墙算在楼梯公用面积内）。

相关说明：

1、建设部关于印发《商品房。销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条公用建筑面积由以下两部分组成：

（一）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

（二）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。不包括作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程的建筑面积。

3、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。

4、房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

(3)房改房面积含有公用面积吗

房改房面积含有公用面积。房改房公用面积主要包括电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，还有公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，可以摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。房改房普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10％－15％之间。带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15％－20％；高层住宅相对更高一些，约在20％－25％。

(4)自己墙壁的外墙算公用面积吗

自己墙壁的外墙算公用面积，其说明如下：

套（单元）与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）按一定原则计入共有建筑面积。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、公共地下室、值班警卫室，以及为整栋房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。套内墙体面积是指商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。各套之间的分隔墙、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共有墙。套内自有墙体按水平投影全部计入套内墙体面积。

相关说明：

分摊的共有建筑面积是套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。共有建筑面积分摊系数是整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。