普通住宅怎么改商品房

(一)普通住宅怎么改商品房

普通住宅怎么改商品房，说明如下：

普通住宅不能改商品房，商品房和普通住宅是两种概念，也即是两种不同的房屋区分方式。

相关说明：

1、商品房主要系指依据房屋的产权获得方式，既通过购买获得的房产就叫商品房。这种分类方式把房屋分为：商品房，房改房，廉价房，宅基地，经济适用房等。普通住宅系指房产证面积在144平方米以下的商品房，这种分类方式主要依据房屋的产权面积大小来划分。分为普通住宅（建筑面积144方以下），豪宅（建筑面积144方以上）

2、商品房是房屋的性质，与之相区别的是成本价房，经济适用房等；普通住宅是房屋的类型（或称品质指标）与之相区别的是，公寓，别墅等是来描述房屋的类型的，也就是常见的小区板，塔楼型建筑，与公寓楼别墅相区别。

3、商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

(二)深圳普通住宅标准是怎样的

目前深圳市的普通住宅标准应该满足三个条件，首先，普通住宅小区的建筑容积率需要在1.0或1.0以上，单套住房的建筑面积应该在144㎡或者是144㎡以下，套内面积应该在120㎡以下。实际的成交价格需要低于深圳市规划与国土资源委员会此前所规定的价格。目前根据深圳市的相关政策，个人购买的首套商品房符合深圳市的普通住宅标准，并且面积在90平米以下，在购买房屋之后只需要缴纳1%的契税，但如果不符合普通住房的标准，则需要缴纳3%的契税。

(三)非普通住宅契税怎么算

非普通住宅契税适用税率都为3%。以上海市为例，根据《上海市人民政府批转市财政局关于本市贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉若干意见的通知》第三条规定，本市契税的适用税率为3%。个人在本市购买商品房、受赠商品房、交换商品房的，即不论普通是住宅还是非普通住宅，契税适用税率都为3%。有特殊情况可进行免征。

出现下列情况的住在可按国家规定减征契税：

1、个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于其家庭唯一住房的，契税税率减按1%。

2、个人购买90平方米以上普通住房，且该住房属于其家庭唯一住房的，契税税率减按1.5%。

3、个人购买经济适用住房契税税率减按1.5%；购买90平方米及以下的经济适用住房，且为家庭唯一住房的，契税税率减按1%。

普通住宅和非普通住宅契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

(四)普通住宅和非普通住宅的区别

1、建筑容积率、建筑面积和价格方面的区别

2、在税费方面的区别

3、在贷款方面的区别

经验步骤：1建筑容积率、建筑面积和价格方面的区别以下三条全部满足即为普通住宅，反之为非普通住宅。容积率在1.0（含）以上；建筑面积在140㎡（含）以下；单价或者总价不超过最高限。

2在税费方面的区别普通住宅：首套购房，满两年交易时，免征增值税及附加;非普通住宅：（网签价—原值）/1.05×5.6%

3在贷款方面的区别普通住宅的首套首付款：成交价格—房屋评估值×65%,二套首付款：成交价格—房屋评估值×40%;非普通住宅的首套首付款：成交价格—房屋评估值×60%,二套首付款：成交价格—房屋评估值×20%

(五)郑州非普通住宅怎么交税

郑州非普通住宅交税需要去郑州市契税征收大厅进行缴纳，缴纳时需要提供以下资料：

1、房产交易合同（原件及复印件）；

2、出售方原购房发票、合同及契税等相关税费凭证（原件及复印件）；

3、出售房屋房地产权证或不动产权证（原件及复印件）；

4、出售方有效身份证明（原件和复印件，个人身份证明包括：居民身份证、户口簿，未成年人提供记载其身份证号码的户口簿；港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；外籍个人为护照）。

郑州非普通住宅需要缴纳以下税费：

1、增值税及附加税：包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。

2、个人所得税：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按非普通住房转让收入的2%核定征税。